Role Správce majetku v BIM projektu

Ďábel bývá často ukryt v detailech. Paul Thomas (Hlavní konzultant pro správu majetku ve společnosti Turner & Townsend) radí, jak mohou správci majetku přispět k podstatně lepším výsledkům BIM projektu.
 
Během všech fází životního cyklu budovy je rolí Správce majetku (Facility Manager, FM) udržet zaměření všech zúčastněných stran na požadované výsledky projektu a na provozní výkon. Ve fázi projektování i výstavby je FM jedním z klíčových reprezentantů koncového uživatele. FM pomáhá definovat provozní výsledky a výkonnostní cíle, včetně vlivu na životní prostředí.
Čím dříve může být FM zapojen do BIM projektu, tím větší bude jeho vliv a tím se zvýší  pravděpodobnost vzniku lepší budovy. Funkce a zaměření vlivu FM se přitom mění v průběhu životního cyklu budovy – viz níže.
 

Než projekt začne

• Významnou částí role FM je ovlivňování ostatních zúčastněných stran v otázkách provozní fáze budovy. Včasné zapojení zde může pomoci, lidé obecně lépe spolupracují s těmi, které znají a kterým věří. Rozvíjení silného vztahu také usnadňuje ještě silnější vliv během návrhového procesu.
• Investujte čas před zahájením projektu BIM pro zlepšení a rozšíření vašeho okruhu spolupracovníků. Poznejte se s dalšími členy pravděpodobného projekčního týmu nejen ve vašem okruhu FM, ale i prostřednictvím členství v profesních organizacích zaměřených na stavebnictví a BIM. Komunita BIM ráda spolupracuje, takže se připojte i k vašemu místnímu BIM regionu.
• Zvažte, na co budou používána BIM data po dokončení budovy, a jak budou tato data udržována jako důvěryhodný zdroj informací po celou dobu života nemovitosti. V závislosti na velikosti a složitost budovy také zkontrolujte, zda máte vhodný systém CAFM / CMMS / IWMS, který je schopen řídit data a procesy nutné pro aktualizaci informací o majetku. Pokud vhodný systém nemáte, spusťte proces pro jeho získání.
• Zvažte potřebu vytvoření jasného protokolu pro pojmenovávání prostorů, aby bylo možné přidělovat majetek konkrétním pojmenovaným místům.
• Zjistěte veškeré informace o vaší hlavní činnosti. Jako zástupce koncových uživatelů musíte plně porozumět jejich požadavkům a kultuře podnikání. Tyto znalosti musí zahrnovat i strategii údržby, zdravotní a bezpečnostní požadavky, kritické obchodní systémy a otázky životního prostředí.
• Stáhněte si a přečtěte si dostupné BIM standardy a dokumenty, např. BS 8536-1: 2015 Briefing. Už jen proto, že vám ​​tyto dokumenty pomohou pochopit základní procesy a všechny ty třípísmenné zkratky.
• Vypracujte si seznam všeho, co chcete a naopak všeho, co nechcete v jakékoliv nové budově. Snažte se pochopit celoživotní náklady obou těchto seznamů. Tento seznam bude založen na vašich zkušenostech s tím, co ve vaší praxi v minulosti fungovalo dobře a co ne tak dobře.
• Pokud je projekt nové nemovitosti spojený s existujícím majetkem, FM bude muset dodat návrhovému týmu informace o aktuálním majetku.
• Prověřte a možná zalobujte pro přidělení realistického rozpočtu na údržbu nové budovy, tak aby byla investice řádně ochráněna.

 

Jakmile projekt začne

• Nepokoušejte se spravovat velké a složité BIM projekty zároveň s vaší každodenní prací. Využijte projekt pro rozvoj a posílení vašeho týmu delegováním některých povinností a plnění úkolů.
• Nenechte se rozptýlit nebo odradit technologiemi. FM si musí být vědom toho, kdy dojde k předání dat dojde a jak prohlížet výkresy, ale nemusí vědět, jak data předávat a jak upravovat výkresy.
• Je pravděpodobné, že nová budova bude využívat různá nová zařízení a nové technologie. Doplňte si informace o požadavcích na údržbu nových technologií, včetně různých zvažovaných environmentálních technologií. Často slyšíme o případech, kdy tým nerozumí nebo neumí obsluhovat odpadní systém šedé vody nebo kotle na biomasu.
• Zvažte vhodnou metodu získání dalších odborných znalosti, které budou potřeba pro údržbu nové budovy. Může se jednat o metodiku veřejné zakázky, což zabere od devíti do dvanácti měsíců, takže se ujistěte, abyste začali včas před předáním projektu.
• Prověřte návrh, rozsah a obsah příruček pro provoz a údržbu vztahující se k danému projektu.
• Během návrhu budovy by měl FM zvážit, jak nahrazovat velká zařízení během života budovy. Posoudit přístupové cesty, velikost a hmotnost zařízení ve vztahu k jejich budoucímu odstranění či nahrazení.
• Mějte zaveden systém pro příjem a práci s informacemi datového modelu majetku (AIM).
• Po celou fázi projektování - pokud nerozumíte důvodům konkrétně zvoleného návrhu, ptejte se!
• Monitorujte projekt během fáze výstavby pro zamezení případných nežádoucích změn projektu.
• Abyste pomohli obyvatelům usadit se v nové budově, vytvořte příručku uživatele budovy a zajistěte její výrobu.
• Mobilizujte tým FM v přípravě na provozní využití budovy.

 

Při předání

• Prověřte datový model informací o majetku (AIM) kontrolou na vzorku dat. Pokud zjistíte chyby, zvyšte úroveň kontroly a pokračujte v tom, pokud se objeví více chyb. Zkontrolujte právní dohody o řešení závad a sledujte jejich vyřešení.
• Zkontrolujte, zda všechny systémy fungují správně, požadovaným způsobem, a tak jak určují specifikace.
• Zkontrolujte, zda jsou použitelné strategie ochrany zdraví a bezpečnosti, například akce v případě požáru.
• Zajistěte uvedení nové budovy pro koncové uživatele.

Při užívání

• Chraňte investici a udržujte chod zařízení.
• Využívejte systémy CAFM / CMMS / IWMS pro zachování aktuálních informací o majetku.
• Kontrolujte, zda jsou dodržovány procesy AIM. Pokud ne, zjistěte proč a napravte to. Problém může být v tom, že se údržbářský tým vrací ke starým návykům, nebo proces nefunguje tak, jak byl zamýšlen.
• Po případném zjištění informujte příslušné zúčastněné strany jaké prvky projektu nefungují a jaké fungují dobře.
• Aktualizujte vlastní příručku návrhu seznam zkušeností v přípravě na další projekt.
• Na konci životnosti nemovitosti aktualizujte informace v AIM souvisejícími daty.

 

Tím, že budete postupovat metodicky, důkladně a přátelsky, většinu z výše uvedených úkolů snadno vyřešíte a překonáte. Hledáte-li další nebo podrobnější informace ke kterékoli z etap životního cyklu, navštivte stránku organizace BIFM - www.bifm.org.uk
 

Dle thebimhub.com/magazines/bim-journal/issue/5/digital/